平成13年11月29日

N社 湘南営業所
所長 S.T. 様
FAX: xxx-xxx-xxxx

ナイスステージ湘南台管理組合
理事 N.M.
FAX: xxxx-xx-xxxx
e-mail: xxxxxxx@xxxxx.xxx

エントランス屋上のグリーンコーンの立ち枯れについて、他

拝啓 時下益々ご清栄のこととお喜び申し上げます。

首題の件、ご回答をいただきましたが、いただいた内容では納得出来かねます。下記の点について明確なご説明をお願いするとともに、御社の負担により植替えをしていただくことを再度要求させていただきます。

敬具

御社の善管注意義務に問題がなかったことの根拠に植栽への散水頻度を挙げておられますが、御社の散水記録は露地植えを含めた植栽全般への散水記録であり、今回問題となっているエントランス屋上のグリーンコーンへの散水が適切に行われていたかどうかの判断はできません。仮に御社の記録通りに散水が行われていたとしても、実際に水遣り不足によるグリーンコーンの立ち枯れが発生している以上、その散水量や散水場所、散水方法等に問題があったことを示すだけで、御社が責任を回避できるものではありません。エントランスのすぐ上に位置する4階のルーフバルコニーのグリーンコーンは居住者の方が適切に水遣りを行っていた結果、一本も立ち枯れしていないことや、さらに、エントランス屋上も9月以降は立ち枯れがまったく進行していないことからも、7〜8月にかけての御社の管理に手落ちがあったことは明白です。以上のことを考慮しても、それでも御社に責任がないと主張されるのであれば、その根拠をご説明願います。

仮に御社が主張されるようにグリーンコーンへの水遣りにまったく問題がなかったとすれば、立ち枯れの原因は水遣り以外にあるということになりますが、では、7〜8月の当時立ち枯れの原因がどこにあると判断されておられましたか。4階のルーフバルコニーのグリーンコーンにはまったく異常がないことを、その原因で説明できますか。またその原因に対して、立ち枯れの進行を食い止めるために、具体的にどのような対策を講じられましたか。あくまでも水遣りに問題がないことを主張されるのであれば、この異常事態に対して管理業者として専門家である御社が、当時善管注意義務に従って状況をどのように判断し、どのような対処をされたのかをご説明ください。

御社の記録通りに水遣りが行われていたのであれば、8月上旬頃から目立つようになった今回のグリーンコーンの立ち枯れは当マンションの共用部分である植栽の異常として当然初期の段階から認識をされていたことと思いますが、管理員からはいつどのような形で最初の報告がありましたか。その異常を私ども管理組合に速やかに通知いただけなかったのはなぜですか。もっと速やかに異常の発見をご報告いただければ、これほどまでに被害が広がることなく対応策を協議できたのではありませんか。なぜ初期の段階で速やかに通知いただけなかったのかをご説明ください。


また、xxx号室 I氏の質問状に対して下記の点についても併せてご回答をいただきましたが、質問の趣旨を理解されておられないようですので、改めてご質問させていただきます。

損害遅延金の件

当管理組合としては当該組合員の方に管理規約第56条第3項に基づいて損害遅延金を請求した事実はなく、まったく受け取るいわれのない入金ですので、第4期収支決算書では「前受金」として計上いたしました。I氏の質問状は当管理組合に一言の断りもなく、当該組合員の方の意思だけで損害遅延金として計上した御社の勝手な対応を追及するものです。業務を統括する責任者としてのご見解をお聞かせください。

予算実績対応表の件

第3期定期総会の第2号議案で、キュービクル保守費返戻金は修繕積立金の雑収入として計上すると決議されました。ところが総会当日に配布され、第3号議案で承認された予算案では、キュービクル保守費返戻金は一般会計の雑収入として予算計上されており、この部分の訂正については当日御社より何も説明はなかったため、この予算案はそのまま決議され、総会の場では明らかに矛盾した決議が行われました。ところが、総会議事録に添付された収支予算書では、予算案の中では一般会計の雑収入として計上されていたキュービクル保守費返戻金が、いつの間にか修繕積立金の雑収入に変更されて計上されており、総会での決議内容を正しく表していない議事録が作成されていたことが分かりました。いかに総会での決議が矛盾しているといえ、いったん総会で決議された予算案を御社の判断で勝手に書き換えて議事録に添付することは、議事録の捏造に等しく到底許される行為ではありません。御社が作成した予算案にミスがあり、それが原因で矛盾した決議をしてしまったのであれば、その後臨時総会を開くなり、全員の書面決議を得るなりで修正した予算案を改めて決議するというのが正しい方法ではありませんか。この質問はこのような御社の非合法な対応を追及するものです。業務を統括する責任者としてのご見解をお聞かせください。

以上

参考書簡:

グリーンコーンの立ち枯れについて (初回質問状)

植栽の枯損について (N社回答)